侃家网的最新数据显示，截至年第二季度，上海新建商品房的成交均价是元/平米。以这个价格，按照去年上海市民的平均收入，一个人预计要不吃不喝81年以后才能拥有一套90平米的房子。

这是一个让人绝望的数字。但是，上海正在执行的规划，却让那些收入在平均水平以下的中低收入者看到了安家上海的希望。

这个规划，就是上海效仿纽约、伦敦、巴黎等国际大城市，开始郊区化，向郊区发展自己的市中心。这样一来，买不起上海住房的年轻人，却可以在上海新的市中心边上，比如太仓、平湖、昆山、启东之类的地方买一套房，不吃不喝买房的时间从80年缩短到20年甚至20年以内。

大虹桥的租金2年就翻了一倍

大概三年前，教授曾经写过一篇文章说，人民广场的莱福士将很快“搬迁”去大虹桥。因为，大虹桥的人流密度远远超过了人民广场，而且租售价格只有人民广场的1/3。精明的投资者都应该看到上海城市发展的这种趋势，用低廉的价格锁定未来的市中心。

当时有很多人认为是“胡扯”。台湾房地产专家蔡为民对教授说：“陆家嘴从开始投入运营到逐步成熟，整整花了十年的时间。大虹桥需要用的时间，应该比陆家嘴更长。因为陆家嘴有一大批央企把总部搬过去力挺，大虹桥却只有民营企业在那里。”

彼时，戴德梁行也曾发布类似的报告，认为大虹桥供应量过大，缺少人气，因而很难在短期内成为类似陆家嘴、南京西路那样的核心CBD。很多专家相信，大虹桥会像北外滩、徐汇滨江那样需要十年，甚至更长的时间才能成为新的CBD。

但结果却是他们被狠狠地打了耳光。

从年底投入运营，到今年上半年，大虹桥仅用短短半年时间就实现了租金翻倍。从最开始年时的3元/平米/天，涨到现在均价6元/平米/天，最新的租金报价已经达到7.5元/平米/天。

有机构投资者想花和静安寺、淮海路同标准写字楼接近的价格，在大虹桥整栋收购的写字楼，却压根买不到。

了解当地市场的行业人士说，那边的写字楼早给抢光了。布局大虹桥，就是布局上海的未来。有人因此不惜代价租赁最好的楼，最好的位置。有的则是选择以极低租金，在当地租一套办公室，在那里布子。

然而，为什么企业都那么看好大虹桥？撇开外界炒作的“长三角中心”这件事不谈，仅仅看大虹桥的区位，大家会发现，上海像年前的美国一样，正在经历城市化向郊区化发展。

资料显示，美国从20世纪20年代时起，开始了郊区化。洛杉矶是当时的制造业中心，有大量的人口居住在市中心。但是，从年开始，洛杉矶的郊区人口增长幅度远远超过了市中心。

当时，洛杉矶的郊区人口增长了％，而市中心区人口增长仅26％。洛杉矶的百货商店销售额75％以上在洛杉矶市中心商业区，但到20世纪30年代末，市中心商业区所占的这一比例已降至54％。其次，就在商品零售业重心转向郊区不久，其他企业、公司、金融机构、教育设施、娱乐设施等也纷纷出现在郊区。

其实，上海在10多年前也已经出现了郊区化的现象。比较年和年上海的人口数据（见下图）可以发现，这十五年时间里，静安、黄浦、卢湾的人口密度下滑得很厉害，而闵行、宝山、嘉定、青浦这些传统意义上的郊区，人口密度却大幅猛增。随着城市郊区化的现象发生，中心城区的工业企业数量也是大幅减少，生产型企业开始大规模向郊区乃至外省搬迁。

未来的上海：将出现跨省市的市中心

不要以为大虹桥的崛起，是上海城郊化的终结。实际很可能恰恰相反，上海的城市中心还要继续向郊区，乃至周边省市扩张。

国际大城市的郊区化到了顶峰之后，人口就开始向周围城市转移。这一点纽约的经验值得借鉴。纽约在郊区化达到高潮后，曼哈顿区、布朗克斯区和布鲁克林区等密集地区的人口继续向皇后区、纽约州的其他郡以及新泽西扩散。据美国人口普查局数据显示这一时期纽约市周边新泽西州和拿骚县人口出现较高增幅。

-年新泽西州人口增长显著，由年.2万人增长到年的.1万人，累计增长近50%；

-年拿骚县人口增长显著，由年2.1万人增长到年的3.3万人，累计增长近60%；

而这一时期纽约市人口则出现负增长，由年万人减少至年的万人，30年降幅超过10%。

外迁的人口和产业在郊区形成了巨大的工业园区、商业中心和办公区，推动了周边能级较低城镇和周边乡村的发展，而这又进一步吸引了人口外迁。

这个趋势和目前上海开始出现的人口负增长现象很像。在上海外来人口连续两年出现负增长的时候，上海周边的太仓、昆山、苏州城区、嘉兴等地的常住人口却一直在上升。

而上海郊区正在形成的商业中心，远远不只一个大虹桥。无论是比大虹桥规模更大的交通枢纽——上海东站，还是杭州湾的南桥，又或者是青浦的朱家角，大规模的商务中心一个个被规划，企业一个又一个迁入。甚至包括嘉定和昆山、金山和嘉兴交界处都规划了大量的产业园项目。这些产业园眼下的规划虽然有些超前，但未来却一定会是上海经济的支点。

因为，只有这些产业园才能提供上海最低廉的土地和房屋购买及租赁成本，带给居民最低廉的生活成本。也让不够高科技，也不够高大上的普通企业，能在魔都拥有更高的利润。

同样，也只有这些在远郊开发的商业中心、办公区和产业园，能让没学过软件编程，没有渊博法律知识，不懂会计、医学和生物学，以及金融的普通人留下在魔都打拼的最后希望。至少还能在昆山、太仓、嘉兴买房，而不会过年回老家时被家中的亲戚鄙视。

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