今天来读《城市的胜利》第六章的后六节。

第六章

摩天大楼有什么好处？

第三节纽约的管理

年，在纽约市中心百老汇与拿骚大街的交汇处，公平人寿保险协会建造了一座高达英尺的庞然大物。它拥有近万平方英尺的办公面积，并给这座城市投下了7英亩的阴影。

此后，一个政治联盟宣告成立，并通过了对这座城市来说具有里程碑意义的《年区域规划条例》（ZoningOrdinance）。该条例规定，只有在放弃了建筑的周长之后，才能允许它们建得更高一些。纽约有许多通灵塔式的建筑，它们随着高度的增加而变得越来越窄。这些建筑都是为了满足年这部法规中关于外墙逐步缩进的要求而建造的。

这部法规改变了建筑的造型，但几乎没有能够阻止20世纪20年代的建设高潮。在年以后的岁月里，纽约放慢了建造摩天大楼的步伐，它的法规也变得更加复杂了。在-年间，原有的区域规划法规被进行了多处修改。年，纽约市规划委员会颁布了一部新的《区域规划条例》，大大加强了对建筑的限制。这部共计页的法规取消了简单的区域（商务区、居住区和非限制区）划分，代之以数量之多足以令人眼花缭乱的不同区域，而每一个区域只允许进行范围非常有限的活动。一共有13种不同的居住区、12种不同的工业区，以及不少于41种的商业区。

每一类区域均严格限定了能在其中从事的活动。商业性的艺术画廊禁止设在居住区，但可以设在工业区；而非商业性的艺术画廊禁止设在工业区，但可以设在居住区。艺术品商店禁止设在居住区和某些商业区。不同的区域对停车场的要求也是不同的。在R5类区域，医院必须每5张病床设1个不靠街道的停车位；但在R6类区域，医院必须每8张病床设1个停车位。有关这部法规的详细细节，可以用它的标识限制来举例说明：“关于多户住宅楼（包括公寓式旅馆在内）、经允许的非居住类建筑或其他结构，允许悬挂一块面积不超过12平方英尺的标识牌，且只能标明许可用途的名称、建筑的名称或地址、或其管理方的名称。”

这部法规还取消了非常复杂的关于外墙逐层缩进的规定，并代之以一个以容积率——室内面积与占地面积的比率——为基础的复杂系统。简单地说，根据年的法规建造的标准建筑是一块从人行道开始的结婚蛋糕；而根据年的法规建造的标准建筑是一块玻璃板加钢板的组合，但前面有一个开放式的广场。

第四节对高度的恐惧

纽约的区域规划法规正在变得更加严格，但关于新建项目的其他限制也是如此。在第二次世界大战之后，由于对建设和出租实行了严格的限制，并且同时建成了一批庞大的由政府资助的建筑，所以，纽约的私人开发变得更加困难。但是，在20世纪50年代和60年代，公共项目和私人项目都越来越多地遇到了草根组织者的抵制，如简·雅各布斯。他们当时正非常熟练地发起对大规模开发的反对。

简·雅各布斯似乎很难适应大城市的荣耀。她的才华令人赞叹，甚至在她80多岁时仍然闪烁着耀眼的光芒。雅各布斯出版了她的代表作《美国大城市的死与生》。这是一部伟大的著作，它研究和赞美了20世纪中期纽约的步行世界。她认为，街道生活是城市生命和城市安全的本质，她赞成混合功能的区域规划。她反对修建高密度的住宅，认为这种住宅会将居民与他们所在的街道隔离开来。在低层的住宅区里，居民可以观察到他们住宅外面的道路，有人能够看到街道就会使行人更加安全。在高层的住宅区里，居民们对他们脚下的街道生活熟视无睹、漠不关心。

她的主张有一定的道理，高层住宅的确可能会给街道带来一些麻烦，至少是当它们的设计不够完善，并给街道生活造成不便的时候。相对于居住在独门独院住宅里的居民来说，居住在高层住宅里的居民成为街道犯罪受害者的可能性要高出6%左右，它甚至会极大地影响到每一位潜在受害者的个性。居住在大型建筑里的人们在家中遭遇盗窃的可能性实际上更小一些，但他们在街道上遭遇抢劫的可能性更大一些。在较为富裕的群体中，住宅的高度与犯罪之间没有任何关系。我本人对此的解释是，穷人居住的较高的楼房往往是公共住宅。在那里，穷人较为集中，而且底层很少有零售店。这些情况意味着街道很可能会受到捣乱者的控制。

简·雅各布斯反对城市改造，由此导致她更加彻底地不喜欢高层建筑。雅各布斯非常清楚她曾经居住过的低层住宅社区的好处，但她似乎没有看到高层建筑所在的地方同样具备的一些优点。曼哈顿的高层建筑社区并非特别地枯燥乏味，只要它们的底层有足够多的人流。高层社区也可以有很多非常有趣的商店和餐厅。每英亩不少于套住宅的密度肯定不是每一个人都无法接受的，但人类的多样性需要各种各样的生活条件，有些人的确需要高层住宅。雅各布斯本人喜欢像格林威治村一样的社区，这是非常有道理的——我也喜欢那个村子——但个人的喜好往往不能作为公共政策的可靠基础。支持政府进行单一风格的都市化并不比支持政府强行推广单一风格的文学作品更加明智。

雅各布斯相信中等密度的优点，这导致她反对建造高层的楼房，比如纽约大学19层高的图书馆，就像她反对单一功能的区域规划和新建高速公路一样。她对城市的看法基本上来自于她本人在格林威治村社区的经历，那里有小酒馆、思想家，还有低层的联排别墅。她喜欢古老的建筑，认为新建的摩天大楼无法实现她所喜欢的多种用途。

简·雅各布斯喜欢保护古老的建筑。她认为，保护比较古老和低矮的建筑在一定程度上会让价格维持在崭露头角的企业家们可以承受的水平上。这是对供需平衡原理的否定。保护一座比较古老的只有一层的建筑，而不是新建一座四层的建筑来取代它，此举并不意味着能保证它的价格的可承受性。事实上，反对修建新的建筑是让一个颇受欢迎的地方变得让人们无法承受的最可靠方式。增加住宅或任何其他东西的供应几乎总是会推动价格的下跌，而限制房地产的供应往往会导致价格的上涨。

住宅的供应与可承受性之间的关系不仅是一个经济学理论的问题。大量的证据证明了住宅供应与房地产价格之间的关系。简单地说，价格昂贵的地方没有建造很多的房子，建造了很多房子的地方不会出现价格昂贵的情况。有些研究已经发现，在限制开发的地方，新的建筑比较少，建筑的价格也比较高。其中一份最为聪明的研究报告提到了建筑的自然障碍（比如某个地方的山丘），并认为在地形不利的地方，新的建筑往往比较少，而且价格比较高。

第五节保护的危险性

宾夕法尼亚铁路公司正在准备拆除旧的纽约火车站。这家铁路公司于年在33大街上建成了作为火车圣殿的这座火车站，那时正好是铁路时代的高峰时期。这座旧火车站是一座非常漂亮的建筑，这座建筑的设计师认为高度对于城市生活是有害的，于是他坚持建造了这座低矮的建筑。

坚持低矮设计的决定将被证明是这座火车站的一大败笔。尽管它是一座得到公认的建筑精品，但随着铁路乘客在20世纪的不断减少，它也逐渐失去了存在的意义。在20世纪50年代末之前，宾夕法尼亚铁路公司决心利用其位于曼哈顿中心区的、位置绝佳的土地来获取更多的价值。

宾夕法尼亚铁路公司所做的每一件事情都是完全合法的，但老火车站曾经受到鉴赏家和普通上班族的喜欢。这座非常漂亮的火车站的拆除成为了日渐强大的保护主义运动的动员令。年，罗伯特·瓦格纳市长成立了一个地标性建筑保护委员会。

年，尽管遭到房地产界的强烈反对，地标性建筑保护委员会还是成为了常设机构。它最初似乎是给予保护主义者的一个小小的贿赂。地标性建筑的数量被确定为座，这显得比较温和。

不过，政府机构的权力往往会随着时间的推移而增加。一个温和的、几乎是象征性的团体也可能会掌管一座城市的方方面面。截至年春天，纽约地标性建筑保护委员会已经取得了对25,座地标性建筑和个历史保护区的管辖权。

高密度的社区向高空拓展空间的好处之一是，不论是在中央公园还是在远离市中心的其他地方，你都不需要在一片绿地上建造房屋。从保护主义者的角度来看，在某一个地方增加建筑的高度可能会减轻拆除其他较为古老的建筑的压力。人们可能会振振有辞地说，如果地标性建筑保护委员会已经认定了某一座建设可以被拆除，那么它应该要求其替代建筑尽可能地一样高。限制开发的代价是，受到保护的区域变得更加昂贵和更加具有排斥性。住宅供应的增加不仅决定着价格，而且决定着一座城市的人口数量。不同地区的新建住宅与人口增长之间的数量关系基本上是一致的。

并不是每一个人都应该居住在高层建筑里。很多城市人口喜欢更加古老和低层化的社区，比如说简·雅各布斯。不过，也有许多人喜欢居住在城市中的高楼大厦里，政府不应该阻止摩天大楼去满足他们的梦想。限制高层住宅的开发并不能保证社区的有趣和异质化，它能够保证的只有不断上升的房价。

第六节关于巴黎的再思考

当亨利四世在年建立波旁王朝的时候，他就制定了建筑法规，修建了孚日广场——它可能是巴黎最漂亮的广场。但是，巴黎早期在规划方面的几次尝试均宣告失败，最终形成的是一座城市迷宫。巴黎的杂乱无章给犯罪分子和革命者提供了保护，后者在年之后的60年里推翻了3位君主。

拿破仑三世热衷于重建巴黎，他希望把那些人口密集的街边大杂院从这座城市中清理出去，因为那里居住着革命者；他还希望为他的骑兵修建宽敞的林荫大道，以便镇压城市里的反叛分子。然而，这位皇帝并未只顾着建造防御敌人的空间。他希望他所修建的公共设施能够为他赢得掌声和某种历史地位。

奥斯曼做了许多在一个更加民主的时代根本无法想像的事情。他驱逐了大批的穷人，在他们的家园上修建了宽敞的、对于巴黎来说具有里程碑意义的林荫大道。他砍伐了卢森堡公园的很大一部分，修建了城市的街道。他拆除了古老的地标性建筑，如圣日耳曼德普莱街区的修道院监狱。他为此一共耗费了25亿法郎，是年巴黎预算总额的44倍。所有这些投资和巨变把巴黎从一座古老的、有些衰败的、居住着大量穷人的城市变成了一座面向日益壮大的中产阶级的娱乐休闲之都。

如果说建筑的目的是为了给它的亲历者带来快乐的话，那么奥斯曼的重建工作就是一次令人震惊的成功。；在他之后，巴黎变成了迷人都市的代名词。每年有数以百万计的游客来到巴黎游览奥斯曼留下的遗产。有数以百万计的巴黎人不惜重金也要居住在他建造的这座城市里。奥斯曼不仅解决了技术性的难题，比如怎样提供清洁的饮用水和把火车引进巴黎，而且还留下了一座受到许多人喜爱的城市。但在年，大型主干道两侧的建筑高度被限定为98英尺，比较狭窄的街道两侧要更低一些，这一限制一直实施了半个多世纪。年的法规对巴黎中心区作出了不得超过83英尺的高度限制，这一限制截至年仍然生效。

尽管法规限制了巴黎旧城的高度，但它允许在外围建造高楼。今天，巴黎的大多数摩天大楼都位于人口相对密集、但位置相对偏远的地区，如拉德芳斯。通过把摩天大楼分离出来，拉德芳斯满足了在保护和发展之间保持平衡的需要。从某种意义上说，这是一种很有创意的解决办法。

在那里工作的人们仍然可以去巴黎的旧城，乘坐地铁大约需要20分钟，步行则需要1个小时。地铁的开通还意味着位于拉德芳斯的企业可以与仍然留在旧城中的法国所有重要的官僚机构保持联系。拉德芳斯是欧洲最集中的商业中心之一，它似乎具备了我们希望大量的熟练工人可以提供的所有的经济刺激因素。这一区域为巴黎的经济增长提供了可能，同时还保留了旧城的古韵。

拉德芳斯的建筑不能完全取代位于更加受人欢迎的巴黎中心城区的新建筑，那里因为供应不足而导致房价成为了天文数字。顺其自然的方法是在中心城区而非在城市的边缘建造高楼，因为中心城区的需求最为旺盛。由于中心区高昂的住宅价格，普通人肯定是被禁止居住在巴黎的中心城区的。看起来巴黎似乎修建了一座大门，并且宣布：中等收入的人不得入内。

第七节孟买的管理不善

发展中国家由于限制建筑的高度而可能导致的问题要严重得多，因为它们阻碍了都市的发展，而后者将有助于极度贫穷的国家发展成为中等收入的国家。让印度城市的建筑太矮、房价太高的法规意味着：只有极少的印度人能够实现彼此之间的以及与外界的交流。由于贫困在发展中国家往往意味着死亡，而限制城市的发展必然导致更多的贫困人口。

从高端的金融业和电影业到达拉维贫民窟的狭小空间，孟买是一座有着令人惊叹的个人能力与创业精神的城市。如果这些民间的精英全部进入了合适的政府机构，那将会产生一个在没有超越权限和过度管制的前提下妥善地履行市政府的核心职能——比如提供污水处理和安全用水——的公共部门。发展中国家面临的一个诅咒是，政府承担了过多的职能，而且没有能够妥善地履行其核心职能。

孟买公共领域的失败就像私营领域的成功一样是显而易见的。孟买已经为解决它的交通拥堵问题付出了巨大的努力。旅行的总里程必然会与新建公路的里程呈现出一对一的增长。孟买拥有非常之多的潜在的驾车者，仅靠新修的公路肯定无法解决交通拥堵的问题。

如果你提供的某种东西是免费的，人们就会过度地使用它。让可以变通出行方式的驾车者放弃使用公路的最简便方法就是向他们征收使用公共空间的费用。拥堵费并非只适用于富裕的城市，它适用于存在道路拥堵问题的任何地方。

孟买的交通问题不仅表明它的交通政策很不完善，而且表明它的城市规划遭到了全面而彻底的失败。年，孟买规定大部分地区的容积率不得超过1.33.当时，印度非常热衷于各种形式的管理。限制建筑的高度似乎为限制城市的增长提供了一种方式，限制高度没有能够阻止城市的增长，它导致的结果只是，不断涌入的移民不得不挤在非常狭小的空间里。保持孟买的平面化还导致了通勤距离的延长，从而使得交通拥堵更加严重。

与孟买不同的是，新加坡政府是全球最称职的政府之一。新加坡为提供清洁的饮用水付出了巨大的努力，但它并未禁止高层建筑。因此，新加坡中心城区的运转是非常顺畅的，因为它的建筑是高大而且彼此联通的。商务人士在彼此靠近的地方工作，可以非常方便地步行赴约。香港、日本、纽约也有着类似的案例，都值得孟买学习。

第八节三条简单的法则

首先，城市应该用一种简单的收费制度来取代现行的、冗长而模糊的审批程序。如果高层建筑产生了阻挡光线或风景的成本，就对这些成本进行合理的评估，并向开发商适当地收取费用。如果某些活动对邻居造成了损害，我们应对这种社会成本进行评估，并就此向开发商收取费用，就像我们向驾车者收取拥堵费一样。这些收费可以转交给受到损害的人们，比如因为某个新建项目而失去了阳光的邻居。

其次，具有历史意义的保护应该是有限的、严格界定的。在像纽约这样的城市里，地标性建筑保护委员会应该确定一个需要保护的建筑的总量，也许是5,座。该委员会可以调整它已经选定的建筑，但必须谨慎行事。它不得为了阻止在某些从前不受保护的区域里进行的建设而突然改变其规则。如果该委员会希望对某一个完整的区域加以保护，它应在整个区域内宣传其对5座建筑的管理工作。也许5座建筑太少了。但是，在没有某种限制的情况下，任何管理机构都会试图不断地扩大其职权范围，不论这是由于官僚帝国的建设，还是为了应对社区的压力。

最后，个别的社区应该享有一些得到明确界定的权力，以便保护它们的特色。某些街区的居民可能真的愿意拆除障碍，其他街区的居民可能愿意鼓励他们。允许各个社区制定它们自己关于建筑风格和用途的规则，并在获得大部分居民的批准之后予以实施。但是，社区不应有权通过限制高度或过度管理的方式全面地阻止建设，以防止当地的社区变成邻避主义者的飞地。普通市民，而非市政府的规划人员，应该在他们身边的事情上享有更多的发言权。

伟大的城市不是静止不变的，它们不断地发生着变化，并引导着整个世界。城市不能通过新的建筑来推动变革，铁锈地带的经验驳斥了这种观点。如果变化即将发生的话，类别合理的新建筑可能有助于这一进程。

全球许多或新或老的城市都已经出台了禁止在密度较高的地区开发新项目的规定。这些规定有时会有一个很好的理由，比如保护真正重要的建筑物。但是，这些规定有时属于不动脑筋的邻避主义或误导性的行为，旨在阻止城市发展。不论在何种情况下，开发方面的限制把城市与它们的过去捆绑在一起，限制了它们未来的可能性。

今天的领读就到这里，感谢大家的跟读！

本期书籍城市的胜利

领读马强

编辑发布吕薇